Kiedy nowe przestaje być droższe- zmiana, która redefiniuje krakowski rynek mieszkań.

Nova-Group · 30.07.2026 · 3 min czytania

Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła jedną z najbardziej zauważalnych zmian na krakowskim rynku nieruchomości ostatnich lat. Po raz pierwszy od dłuższego czasu granica cenowa pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym niemal całkowicie się zatarła. Mieszkania z drugiej ręki osiągnęły poziom cen, który jeszcze do niedawna był charakterystyczny wyłącznie dla nowych inwestycji deweloperskich.Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła jedną z najbardziej zauważalnych zmian na krakowskim rynku nieruchomości ostatnich lat. Po raz pierwszy od dłuższego czasu granica cenowa pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym niemal całkowicie się zatarła. Mieszkania z drugiej ręki osiągnęły poziom cen, który jeszcze do niedawna był charakterystyczny wyłącznie dla nowych inwestycji deweloperskich.
Ceny mieszkań- niewielkie różnice, odmienne atuty.
Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w lipcu 2026 roku wynosi około 17 359 zł za m², podczas gdy na rynku wtórnym kształtuje się na poziomie około 16 900 zł za m². Oznacza to, że różnica pomiędzy obiema kategoriami wynosi zaledwie 1–2%. Na utrzymanie wysokich cen nowych inwestycji wpływa przede wszystkim ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów pod zabudowę w granicach Krakowa. Deweloperzy, dysponując coraz mniejszą liczbą takich terenów, konsekwentnie utrzymują poziom cen, mimo zmieniającej się sytuacji rynkowej.
Kupujący coraz chętniej wybierają nowe inwestycje.
Obecne preferencje nabywców wyraźnie wskazują na rosnącą popularność rynku pierwotnego. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku sprzedaż nowych mieszkań wzrosła aż o 49%.
Jednym z najważniejszych powodów jest coraz większa dostępność lokali gotowych do odbioru. Obecnie około jedna czwarta mieszkań oferowanych przez deweloperów nie wymaga oczekiwania na zakończenie budowy, dzięki czemu kupujący mogą szybciej wprowadzić się do nowego lokum, jednocześnie ograniczając ryzyko związane z realizacją inwestycji. Rynek wtórny również cieszy się zainteresowaniem- liczba osób przeglądających oferty wzrosła o około 4% rok do roku. Sprzedaż mieszkań trwa jednak zdecydowanie dłużej. Średni czas potrzebny na znalezienie kupca wynosi obecnie około 160 dni, co pokazuje, że właściciele nieruchomości muszą uzbroić się w większą cierpliwość oraz odpowiednio przygotować ofertę do sprzedaży.

Ceny transakcyjne pokazują pełniejszy obraz rynku.

Analizując rzeczywiste ceny zawieranych transakcji, a nie wyłącznie stawki ofertowe, można zauważyć, że rynek wtórny nadal pozostaje bardziej atrakcyjny cenowo w przypadku starszych budynków, szczególnie tych zlokalizowanych na dużych osiedlach z wielkiej płyty. Według danych Narodowego Banku Polskiego średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym wynoszą:

Śródmieście – 17 641 zł/m²
Krowodrza – 15 320 zł/m²
Podgórze – 14 786 zł/m²
Nowa Huta – 13 241 zł/m²

Różnice pomiędzy dzielnicami pokazują, że lokalizacja wciąż pozostaje jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Jeszcze kilka lat temu wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym w dużej mierze determinowała cena. Dziś ten argument ma coraz mniejsze znaczenie. O przewadze jednej z opcji decydują przede wszystkim indywidualne potrzeby kupujących.

Rynek wtórny nadal oferuje największy wybór mieszkań w najbardziej prestiżowych i centralnych częściach Krakowa, gdzie nowe inwestycje pojawiają się sporadycznie. Z kolei rynek pierwotny przyciąga nowoczesnym standardem, wysoką efektywnością energetyczną, funkcjonalnymi układami mieszkań oraz możliwością zamieszkania bez konieczności przeprowadzania kosztownych remontów. Obecna sytuacja pokazuje, że decyzja o zakupie nieruchomości coraz rzadziej sprowadza się do porównania ceny za metr kwadratowy. Znacznie większego znaczenia nabierają jakość inwestycji, lokalizacja, potencjał wzrostu wartości oraz komfort życia, jaki dana nieruchomość będzie oferować w kolejnych latach.Jeszcze kilka lat temu wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym w dużej mierze determinowała cena. Dziś ten argument ma coraz mniejsze znaczenie. O przewadze jednej z opcji decydują przede wszystkim indywidualne potrzeby kupujących.